由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。
中国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据的市场情况进行合理的创新。
房地产营销产品策略（Product） 房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量 等。
3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保证公共设施的提供等。
市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
房地产品牌营销。
房地产产品营销已经由对单一的楼盘营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。
产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。
随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
房地产产品的特色营销
现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无有，人有优，人优奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。
再次是消费者居住环境的打造
随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。
尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。
再次是房地产产品文化营销
当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话情调。
随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让久久回味。为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。
房地产营销价格策略 (Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%，标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
房地产营销渠道策略 (Place) 中国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于中国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以它还是中国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，它也运用到了房地产市场营销上，中国出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
房地产营销促销策略 (Promotion) 房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系
房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。
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现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
意大利的设计既不同于美国设计，也不同于北欧设计。意大利的设计师在每一件设计品中，既注重紧随潮流，重视民族特征，也强调发挥个人才能，他们的设计是传统工艺、现代思维、个人才能、自然材料、现代工艺、新材料等等的综合体。 与其它国家的设计师相比，意大利的设计师更倾向于把现代设计作为一种艺术和文化来操作。意大利设计师不断推陈出新，60年代即开始引导世界设计新潮流，从60年代的激进设计、反设计到80年代的后现代设计运动，意大利设计师一直走在世界设计的前沿，他们在设计领域展现的创造力，使别国的设计师眼花缭乱意大利设计的一个重要特点就是把艺术和功能结合得十分紧密。的确，意大利不但很会生活，更懂得艺术在生活中的地位，这让他们的生活显得品质不凡。意大利的设计师偶尔也会离经叛道。 1980年，设计师埃托·索特萨斯成立了“孟菲斯”小组，引发了80年代最引人注目的后现代设计。他们的设计以娱乐、戏谑、玩笑、俗艳的方法，带着调侃实现与正统设计完全不同的效果，波普风格的室内装饰和家具就是这一思潮的产物。 现代主义的设计较为强调的是标准化、系统性，尤其对功能性极为注重，但弊端就是缺乏个性，后现代主义设计试图张扬个性，例如“孟菲斯”的设计，一味强调物品的装饰性，使用鲜艳的颜色，但至今来看，实验性远远高于实用性。 后现代主义的设计，毕竟让设计师们注意到设计的“个性”话题，反现代主义设计特征极为明显的设计品不断产生。意大利的设计师提出，家具已不仅仅只提供一个休息和放置物品的空间，它还意味着恢复失落的情绪，和提供一个舒适的避难所。 埃托·索托萨斯说：“设计对我而言……是一种探讨生活的方式，它是一种探讨社会、政治、爱情、食物，甚至设计本身的一种方式。” 如果说别的国家有一种设计理论，意大利则有一套设计哲学，或许是一套设计思想体系。 “古典”实际上意味着一种统一的风格，是欧洲贵族的理想的完美表现巴洛克风格是文艺复兴“人本思潮”的倒退。
意大利的设计师提出，在压力持续增长的当代，家具已不仅仅只提供一个休息和放置物品的空间，它还意味着恢复失落的情绪，和提供一个舒适的避难所的确，米兰富有她独特的魅力。专卖店和珠宝装扮了这个城市，她每日的喧嚣和拥挤是她迅猛发展的动力，她散发着艺术气息的建筑群、充满活力的时尚工作室和千奇百怪的设计展定义了她的时尚之都。
在米兰血拼是一门高尚的艺术，既让自己不断去推敲又可以拿来向别人炫耀。所以有很多人又把这里叫做“败家之城”。米兰云集了世界各名牌的旗舰店，皮革加工世界第一、石材加工世界第一、珠宝设计世界第一，漫步街头随处可见来自世界各地的“败家男女”在这里冲锋陷阵。即使你没有银两，看看橱窗里大师的出奇制胜，也足赏心悦目了。 除了米兰之外， 作为意大利文艺复兴发源地，佛罗伦萨也令很多时尚人士无限向往。佛罗伦萨周围散布着无数个工厂直销店(0utlet)，有人解释，估计是因为意大利实在是一个太具天赋的国家，这些极为优秀的设计师们为了回馈本国人民，就在各大时尚之都周围兴建了这些0utlet。如果你到了佛罗伦萨，就不能不到The Hall，它建在一个山谷里，离佛罗伦萨大约4 5分钟的路程。除了拥有二三十个品牌外，附近还有一个专辟的DaG直营店，再往前30分钟左右，就是传说中的P RAD A。山谷中的品牌0utlet并没有豪华的装饰，只是一排排简易的平房，但光听Agnona,BottegaVeneta，Emanuel Ungaro，ErmenegildoZegna，Fendl，Giorgio Armani,Gucci，Hogan，Marni，Salvatore Ferragamo，Sergi0 Rossi，Stela Mccartney,Tod’s,Vaoentino,Yohji Yamamoto,Y—3 e Yves Saint Laurent、Emilio Pucci和打折的牌子就足够吸引朝圣者在这里流连忘返了。 在这一连串的品牌中，古奇就是佛罗伦萨土生土长的。1923年，佛罗伦萨的设计师古奇欧·古奇以崇尚奢华的高消费阶层为目标消费群，从设计和制作皮具开始，缔造了风靡全球的古奇王朝。也正由于它的家族史中充斥着魅惑、贪婪、情欲和谋杀等繁复的情感也令追随它的人们前仆后继。现在的古奇更强调个性独立且不夸张，整体协调又具特征，尤其做工极为精细，显得出类拔萃，细致高雅，成为身份与财富的象征。综上通过对意大利设计的简要分析，我们得到一个重要启示：在当今世界主流的现代设计教育体系之外，可以有另一种设计教育。不是说设置在建筑学院之内的设计教育，这一点本身并不重要，而是一种仍然以基本的艺术理论和人文理论为基础的设计教育，一种以激发学生的个人创造力和想象力为目标的设计教育，一种整体性的、能够充分调动学生所有方面潜力的（不仅是理性的，还有感性的）设计教育，一种不满足于被动地解决实用物品的功能被动地满足市场需求而是致力于生活和文化的创造的设计教育。的确，米兰富有她独特的魅力。专卖店和珠宝装扮了这个城市，她每日的喧嚣和拥挤是她迅猛发展的动力，她散发着艺术气息的建筑群、充满活力的时尚工作室和千奇百怪的设计展定义了她的时尚之都。
在米兰血拼是一门高尚的艺术，既让自己不断去推敲又可以拿来向别人炫耀。所以有很多人又把这里叫做“败家之城”。米兰云集了世界各名牌的旗舰店，皮革加工世界第一、石材加工世界第一、珠宝设计世界第一，漫步街头随处可见来自世界各地的“败家男女”在这里冲锋陷阵。即使你没有银两，看看橱窗里大师的出奇制胜，也足赏心悦目了。 除了米兰之外， 作为意大利文艺复兴发源地，佛罗伦萨也令很多时尚人士无限向往。佛罗伦萨周围散布着无数个工厂直销店(0utlet)，有人解释，估计是因为意大利实在是一个太具天赋的国家，这些极为优秀的设计师们为了回馈本国人民，就在各大时尚之都周围兴建了这些0utlet。如果你到了佛罗伦萨，就不能不到The Hall，它建在一个山谷里，离佛罗伦萨大约4 5分钟的路程。除了拥有二三十个品牌外，附近还有一个专辟的DaG直营店，再往前30分钟左右，就是传说中的P RAD A。山谷中的品牌0utlet并没有豪华的装饰，只是一排排简易的平房，但光听Agnona,BottegaVeneta，Emanuel Ungaro，ErmenegildoZegna，Fendl，Giorgio Armani,Gucci，Hogan，Marni，Salvatore Ferragamo，Sergi0 Rossi，Stela Mccartney,Tod’s,Vaoentino,Yohji Yamamoto,Y—3 e Yves Saint Laurent、Emilio Pucci和打折的牌子就足够吸引朝圣者在这里流连忘返了。 在这一连串的品牌中，古奇就是佛罗伦萨土生土长的。1923年，佛罗伦萨的设计师古奇欧·古奇以崇尚奢华的高消费阶层为目标消费群，从设计和制作皮具开始，缔造了风靡全球的古奇王朝。也正由于它的家族史中充斥着魅惑、贪婪、情欲和谋杀等繁复的情感也令追随它的人们前仆后继。现在的古奇更强调个性独立且不夸张，整体协调又具特征，尤其做工极为精细，显得出类拔萃，细致高雅，成为身份与财富的象征。综上通过对意大利设计的简要分析，我们得到一个重要启示：在当今世界主流的现代设计教育体系之外，可以有另一种设计教育。不是说设置在建筑学院之内的设计教育，这一点本身并不重要，而是一种仍然以基本的艺术理论和人文理论为基础的设计教育，一种以激发学生的个人创造力和想象力为目标的设计教育，一种整体性的、能够充分调动学生所有方面潜力的（不仅是理性的，还有感性的）设计教育，一种不满足于被动地解决实用物品的功能被动地满足市场需求而是致力于生活和文化的创造的设计教育。
现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
现代设计是20世纪发展起来的一个新的人类活动领域。工业化直接催生了这一领域的诞生，而其随后的每一步发展也始终与社会经济的发展和人类生产方式的变化紧密相连。由此，现代设计教育也更多地将目光投注于现代技术与工艺的合理化运用。在追求形式和功能的高度统一这一理想目标的过程中，现代设计教育实际上成为了一种最佳工艺学与形式构成学的教育。今天大多数国家的设计教育体系皆是如此。诸如人体工程学和“三大构成”这样的“科学”，构成了当今设计理论的基础，并成为设计教育中最重要的内容。世界各国现代设计的面貌也正是形成于这样一种教育体系中。
意大利的设计既不同于美国设计，也不同于北欧设计。意大利的设计师在每一件设计品中，既注重紧随潮流，重视民族特征，也强调发挥个人才能，他们的设计是传统工艺、现代思维、个人才能、自然材料、现代工艺、新材料等等的综合体。 与其它国家的设计师相比，意大利的设计师更倾向于把现代设计作为一种艺术和文化来操作。意大利设计师不断推陈出新，60年代即开始引导世界设计新潮流，从60年代的激进设计、反设计到80年代的后现代设计运动，意大利设计师一直走在世界设计的前沿，他们在设计领域展现的创造力，使别国的设计师眼花缭乱意大利设计的一个重要特点就是把艺术和功能结合得十分紧密。的确，意大利不但很会生活，更懂得艺术在生活中的地位，这让他们的生活显得品质不凡。意大利的设计师偶尔也会离经叛道。 1980年，设计师埃托·索特萨斯成立了“孟菲斯”小组，引发了80年代最引人注目的后现代设计。他们的设计以娱乐、戏谑、玩笑、俗艳的方法，带着调侃实现与正统设计完全不同的效果，波普风格的室内装饰和家具就是这一思潮的产物。 现代主义的设计较为强调的是标准化、系统性，尤其对功能性极为注重，但弊端就是缺乏个性，后现代主义设计试图张扬个性，例如“孟菲斯”的设计，一味强调物品的装饰性，使用鲜艳的颜色，但至今来看，实验性远远高于实用性。 后现代主义的设计，毕竟让设计师们注意到设计的“个性”话题，反现代主义设计特征极为明显的设计品不断产生。意大利的设计师提出，家具已不仅仅只提供一个休息和放置物品的空间，它还意味着恢复失落的情绪，和提供一个舒适的避难所。 埃托·索托萨斯说：“设计对我而言……是一种探讨生活的方式，它是一种探讨社会、政治、爱情、食物，甚至设计本身的一种方式。” 如果说别的国家有一种设计理论，意大利则有一套设计哲学，或许是一套设计思想体系。 “古典”实际上意味着一种统一的风格，是欧洲贵族的理想的完美表现巴洛克风格是文艺复兴“人本思潮”的倒退。
意大利的设计师提出，在压力持续增长的当代，家具已不仅仅只提供一个休息和放置物品的空间，它还意味着恢复失落的情绪，和提供一个舒适的避难所的确，米兰富有她独特的魅力。专卖店和珠宝装扮了这个城市，她每日的喧嚣和拥挤是她迅猛发展的动力，她散发着艺术气息的建筑群、充满活力的时尚工作室和千奇百怪的设计展定义了她的时尚之都。
在米兰血拼是一门高尚的艺术，既让自己不断去推敲又可以拿来向别人炫耀。所以有很多人又把这里叫做“败家之城”。米兰云集了世界各名牌的旗舰店，皮革加工世界第一、石材加工世界第一、珠宝设计世界第一，漫步街头随处可见来自世界各地的“败家男女”在这里冲锋陷阵。即使你没有银两，看看橱窗里大师的出奇制胜，也足赏心悦目了。 除了米兰之外， 作为意大利文艺复兴发源地，佛罗伦萨也令很多时尚人士无限向往。佛罗伦萨周围散布着无数个工厂直销店(0utlet)，有人解释，估计是因为意大利实在是一个太具天赋的国家，这些极为优秀的设计师们为了回馈本国人民，就在各大时尚之都周围兴建了这些0utlet。如果你到了佛罗伦萨，就不能不到The Hall，它建在一个山谷里，离佛罗伦萨大约4 5分钟的路程。除了拥有二三十个品牌外，附近还有一个专辟的DaG直营店，再往前30分钟左右，就是传说中的P RAD A。山谷中的品牌0utlet并没有豪华的装饰，只是一排排简易的平房，但光听Agnona,BottegaVeneta，Emanuel Ungaro，ErmenegildoZegna，Fendl，Giorgio Armani,Gucci，Hogan，Marni，Salvatore Ferragamo，Sergi0 Rossi，Stela Mccartney,Tod’s,Vaoentino,Yohji Yamamoto,Y—3 e Yves Saint Laurent、Emilio Pucci和打折的牌子就足够吸引朝圣者在这里流连忘返了。 在这一连串的品牌中，古奇就是佛罗伦萨土生土长的。1923年，佛罗伦萨的设计师古奇欧·古奇以崇尚奢华的高消费阶层为目标消费群，从设计和制作皮具开始，缔造了风靡全球的古奇王朝。也正由于它的家族史中充斥着魅惑、贪婪、情欲和谋杀等繁复的情感也令追随它的人们前仆后继。现在的古奇更强调个性独立且不夸张，整体协调又具特征，尤其做工极为精细，显得出类拔萃，细致高雅，成为身份与财富的象征。综上通过对意大利设计的简要分析，我们得到一个重要启示：在当今世界主流的现代设计教育体系之外，可以有另一种设计教育。不是说设置在建筑学院之内的设计教育，这一点本身并不重要，而是一种仍然以基本的艺术理论和人文理论为基础的设计教育，一种以激发学生的个人创造力和想象力为目标的设计教育，一种整体性的、能够充分调动学生所有方面潜力的（不仅是理性的，还有感性的）设计教育，一种不满足于被动地解决实用物品的功能被动地满足市场需求而是致力于生活和文化的创造的设计教育。的确，米兰富有她独特的魅力。专卖店和珠宝装扮了这个城市，她每日的喧嚣和拥挤是她迅猛发展的动力，她散发着艺术气息的建筑群、充满活力的时尚工作室和千奇百怪的设计展定义了她的时尚之都。
在米兰血拼是一门高尚的艺术，既让自己不断去推敲又可以拿来向别人炫耀。所以有很多人又把这里叫做“败家之城”。米兰云集了世界各名牌的旗舰店，皮革加工世界第一、石材加工世界第一、珠宝设计世界第一，漫步街头随处可见来自世界各地的“败家男女”在这里冲锋陷阵。即使你没有银两，看看橱窗里大师的出奇制胜，也足赏心
由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。
中国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据的市场情况进行合理的创新。
房地产营销产品策略（Product） 房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量 等。
3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保证公共设施的提供等。
市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
房地产品牌营销。
房地产产品营销已经由对单一的楼盘营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。
产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。
随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
房地产产品的特色营销
现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无有，人有优，人优奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。
再次是消费者居住环境的打造
随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。
尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。
再次是房地产产品文化营销
当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话情调。
随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让久久回味。为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。
房地产营销价格策略 (Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%，标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
房地产营销渠道策略 (Place) 中国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于中国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以它还是中国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，它也运用到了房地产市场营销上，中国出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
房地产营销促销策略 (Promotion) 房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系
房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。
你去东软了吗？怎么样？好吗？ 呵呵，我是大二学生，只说：东软很好 你已经去东软了吗? 东软就在我家旁边。连续两年看见东软员工在东软楼上挂横幅说东软的不好，呵呵……至于横幅内容，看不起，风太大了。仅供参考！任何一个公司都有人说他好说他坏，关键看你自己怎么混。 大连东软你去了吗？好吗？我是河北考生！ 大连东软在三本中算是很好的了，就业很不错，学习环境，学校的硬件设施都很好，但是学分很高，要是家庭经济条件允许的话是很不错的，但要是条件不允许建议你去有特色的专科学校，那样的话一样会有好工作 你去了吗？怎么样好不好？ 一开始爱你是因为你灿烂如朝阳，后来更爱你却是你也能为我温润如月光。一开始爱你是因为你热血似SB，后来更爱你却是你也会因感动而长泪两行。一开始的那些优点姑且算是吸引，后来你为另一半做的改变，才算爱。 你去了吗，感觉怎么样、 你说的去了吗？指的是什么啊？求采纳 去了~~中介~到了威海以后到处是中介啊~他们中介是不收你钱或者押金的~他们给小渔船介绍水手~介绍一个人小渔船老板给他们100~他们让我签1或者2年的合同~我问了在威海的朋友知道不能签所以我没签~签了的话你干够一年了遇到不算太黑的老板他也许会给你一半的工资~遇到黑的就给你1000路费让你回家~威海为了拖欠工资在打官司的船员太多了~打了也白打~没人管~也有出一次海结一次钱的渔船~只不过没经验的人家都不要~希望能帮到你 朋友， 中软培训你去了吗？怎么样啊？ 莫去。。。。。。迷途知返。。。 你好 你去达内报名了吗 怎么样啊 JAVAEE +Android 3G培训不用花一分钱即可入学！不就业不还学费！就业不做软件开发不还学费！做软件开发月薪低于叁仟时不还学费！就业后靠自己的能力分十二个月逐步偿还学费！绝非商业贷款，全国唯一一个真正“不叁仟就业不给钱”的软件培训！详情请搜索“黑马程序员”，平均就业薪水柒仟+，欢迎调查，事实为证！ 你去海口了吗？感觉怎么样 作为省会城市，城市服务功能齐备，交通便利。美兰机场距市区18公里。港口主要有秀英港和新港。与全省各市县有公路相通，公交车四通八达非常方便，市内各类出租车日夜运行。海南岛无污染的生态环境，使海鲜成为海南的一大特色菜，海南的美食也是花样繁多，地方风味独具一格。土特产品有咖啡、椰子糖、椰茸、天然椰子汁、椰子酱、香蕉、菠萝及菠萝蜜等热带水果。 作为海南的商业中心，汇聚了全岛各地的商品。的大型商场近年来增加了一些，除了原来的乐普生、第一百货、生生百货外，还有DC城、明珠广场、东方广场、宜欣商业广场、上邦百汇城、南亚广场等。您还可以走访一下传统的民间集贸市场，顺便还可以体会当地的风土人情。海秀大道是最繁华的一条商业街，宾馆附近地段，云集了许多旅游纪念品商店。装潢考究的一般都是珠宝店，主要售卖海南特产的南珠、水晶、玳瑁；也有许多土特产商店，您在这可以买到兴隆咖啡、胡椒、椰糖、牛角雕、椰雕等海南特产。它们一般都是厂家直销店，价格不会很高。黎族风情的纺织品及工艺品在大商场里都有卖，送给在家的亲朋好友不愧是好礼物。大东门市场是海鲜干货的集散地，您可以从这带回海南人喜食的红鱼、鱿鱼等。 海口旅游景点李硕勋烈士纪念亭：李硕勋烈士纪念亭，为纪念李硕勋烈士而建的亭。位于海口市海府路五公祠对面（烈士就义地点）。占地面 积约1300平方米，亭里四角形，高6.1米，亭的横匾上有王震同志的题字“李硕勋烈士纪念亭”。亭前10米处，有花岗岩石雕刻的李硕勋烈士上半身塑像。府城鼓楼：府城鼓楼位于海南琼山市府城镇文庄路南端的古城垣上，是一座土木结构、古朴大方的城楼。鼓楼又名谯楼，亦叫文明楼。始建于明洪武年间，是海南卫指挥使王友所建。原档高三层，现仅存二层，均受历代珍视，故屡毁屡建。现存鼓楼为万历三十年（1605年），尚书王海遂重修。·热带海洋世界：是中国第一个集中表现省海洋旅游文化的大型、综合性主题公园，位于滨海西路，园区中以被载入世界吉尼斯纪录的“海南千年塔”最为著名。现在已经关闭。新的开设在三亚。海南热带野生动植物园：位于秀英区东山镇，距市中心27公里处，是中国首家以热带野生动植物博览、科普为主题的公园，是海南省重点旅游项目，全国科普教育基地，目前整个园区面积达2000余亩，世界的珍稀保护动物200余种，数量达4000余头（只）世纪大桥：大桥全长2663.606米，其中主桥长636.60米，主桥为双塔双索面三跨(147＋340＋147)连续预应力混凝土边主梁斜拉桥，桥面宽29.8米，两侧设人行道。主塔呈钻石型，塔高106.9米，主塔基础为圆端型沉井，上口面积29.8米×18.6米五公祠：该祠又名“海南第一楼”，位于琼山国兴街道，这片木建筑群始建于明代万历年间，纪念的是唐宋两代被贬职，而来海南的五位名臣：李德裕、李纲、赵鼎、李光、胡铨。祠内五公石雕栩栩如生，满面思绪。五公祠近旁有学圃堂、五公精舍、观稼堂、苏公祠、拱桥、荷池、风亭、琼园等，构成了一组古建筑群落。·火山口国家森林公园：火山口国家森林公园是2000年3月经国家林业局批准建立的。位于西部的龙桥、龙泉、永兴、城西等羊山地区，距市中心约7公里。北起沙坡水库南端，南至龙泉镇国杨山，东起龙桥镇的三角园村、博片村、昌荣村、儒陈村和城西镇的坡训村一带的山林，西至永兴镇的博昌山，总面积2075.27公顷，约31100亩。海口自驾路线三亚：起始城市：三亚 自驾距离：300公里 自驾时间：4个小时 自驾路线： 沿享新大道走5.6公里并向东北直行到东线高速公路 沿东线高速公路走243.2公里并向北直行到琼州大道。海口旅游线路三亚皇后湾一日游：7：00左右由远至近逐一出发； 8：30开船,半小时到达营地，抛锚停船开始垂钓等海上活动； 11：30烧烤大餐，享受海岸休闲时光； 14：30 自由选择参加以下活动：游泳，浮潜、岩钓、抓海胆拾海参，喜欢钓鱼的下午可以在渔船上继续垂钓；海口三日游：第一天： 早上海口指定地点集合出发，参加[万泉河竹筏漂流]（约30分钟），领略惊险 *** 与平静，车览红色娘子军塑像、观世界河流入海口自然景观保存最完美的[博鳌玉带滩]（乘船往返共约60分钟）；看三江交汇入海，在接受“财源茂盛达三江、生意兴隆通四海”的实现自己与南海的第一次零距离接触；午餐琼海餐厅，游览兴隆[热带经济作物园]（约60分钟）；免费品尝[怡然咖啡]（约40分钟），晚餐兴隆所住酒店餐厅，晚间可欣赏特色[红艺人歌舞表演]或[温泉鱼疗]（另行付费，红艺人表演150元/位，约150分钟；温泉鱼疗88元/位，约60分钟），入住酒店享受温泉浴。第二天：早餐兴隆所住酒店餐厅，赴中国最南端的滨海城市——三亚；游览我国东泳胜地——[大东海旅游区]（若参加海上娱乐项目，停留时间约120分钟，海上娱乐项目另行付费，水肺潜水380元起），感受大海魅力；午餐三亚餐厅，后游览集热带园林、佛教文化为一体的“福泽之地”——[南山文化旅游区]，观海上108米观音（共约120分钟）；车览世界小姐选美总决赛会址——美丽之冠；游览[天涯海角风景区]（约90分钟），观“天涯”、“海角”“南天一柱”等石刻全景，感悟人生无常，晚餐三亚所住酒店餐厅，也可享用体现海南饮食文化的[海鲜大餐]（另行付费150元/位），餐后入住酒店。第三天：早餐三亚所住酒店餐厅，后参观[海润水晶工艺厂]（约60分钟）；游览“东方夏威夷”亚龙湾景区（约60分钟）；看平浪静的海湾、清澈透明的海水，洁白细腻的沙滩，各具特色的度假酒店错落有致的分布于此，把亚龙湾装扮的风情万种、光彩照人；看[蝴蝶谷]，走进蝴蝶状的蝴蝶恋花展览馆，[贝壳馆]，向游客展示世界海洋各类珍奇而色彩斑斓的贝壳和珊瑚，尽显“天然雕饰”之美，欣赏亚龙湾象征性雕塑“图腾广场”——[中心广场]，午餐三亚椰林第一家餐厅，下午游览[文笔峰道教文化苑]（约90分钟），返海口结束愉快行程,晚上可自费欣赏由张艺谋导演的海南大型风情表演“印象海南岛”，（门票238元/位，免费接送，约70分钟）。海南生态游：上午： 早上8：30分万绿园正门出发→西海岸带状公园→“鸟语花香东山湖、世外桃园生态谷”的海南热带野生动植物园（中餐） 下午： 车览热带生态机场→游览誉有“海上绿色长城”的海底红树林（船费自理）→参观文明生态村感受社会主义新农村风貌，→百年参天树→岸观海底村庄→祖孙牵手榕→生蚝养殖基地→车览琼州大桥→万绿园散团。海南文化游：上 午： 早8：30万绿园出发-海瑞纪念园-西海岸带状公园-雷琼石山火山群世界地质公园（午餐） 下 午： 游览海南最具有代表性的人文古迹：琼台书院-五公祠-海口老街-万绿园散团 中 餐： 火 山 口 统一门市价：A线19198元/人，贵宾团298元/人·海南夜景游：19：00万绿园出发——美食一条街——南大立交桥——海秀大道——长堤路（钟楼）——海甸岛——世纪大桥——西海岸带状公园——大型实景演出（印象·海南岛）——假日海滩23：00返回万绿园散团 预计价格：218元海口娱乐活动水上娱乐：目前海南的水上娱乐主要集中在西岛、蜈支洲岛和分界洲岛。主要游乐项目有：钓鱼、潜水、摩托艇、滑水、空中拖伞、帆船、香蕉船、海漫步、玻璃船底观光等 。海口夜总会一览：中国城 地址：海口龙昆南路 大上海俱乐部 地址：海口龙昆北路50号 金夜娱乐广场 地址：海口龙昆北路2号 中华园夜总会 地址：海口龙昆北路22号 KISS夜总会 地址：海口滨海大道宝华海景大酒店海口酒吧一览：好来屋音乐吧 地址：龙华路68号(龙华小学与南大桥之间) 宝来娜酒吧 （原0898伶吧酒吧） 地址：海甸岛沧江三东路22号（海达路路口） 润春啤酒屋 地址：海甸岛沿江东路2号 TT吧 地址：和平大道（寰岛大酒店对面）娱乐推荐：喝老爸茶 海口老爸茶店没有什么装修，临街一间铺面，排几张桌凳，不必预先预约，即便是茶客就点一壶几毛钱的茶，从清早一直泡到下午黄昏后，依然是服务周到。老爸茶店常常设于老城区小街巷中。 小知识：“老爸”茶店顾名思义，顾名思义，便是老爸老妈子们相聚喝茶的地方。这里的茶是再普通不过的绿茶、红茶末，或是自制的菊花、茉莉花茶等等，要品茶就去茶艺馆。在这里，茶客们常常是边喝茶，边吃小吃，“老爸”茶店小吃品种多种多样，是有小吃的最佳去处。小吃有蕃薯汤、绿豆浆、清补凉、鹌鹑蛋煮白木耳、木薯煎米果、“煎堆”、猪血杂拌等等，甜的，咸的，应有尽有，各有风味。海口当地交通机场交通：机场大巴：发车时间根据航班情况随机发车，在机场出口处乘坐，票价15元，全程45分钟左右。目前暂无从三亚发往机场的机场大巴。 线路：机场路——三亚湾路——解放路——榆亚大道——大东海广场。沿途经过三亚湾度假村、景利莱度假酒店、兰海花园和碧海蓝天、东方大酒店。公交车：已开通市区至机场的公交专线8路。线路为榆亚大道——过潮见桥——三亚大桥——解放路——三亚湾路——海虹路——机场路——凤凰机场。票价为8元/人。到达市区后，可乘坐泰和公交102可达亚龙湾，票价5元；乘坐2路、4路可达大东海，票价1元。轻轨：2010年，随着海南岛东环轻轨铁路建成，海口市公共交通将再添一新成员——轻轨。轻轨横穿海口市区，连接海南岛东部各市县，直达最南端的三亚。这将大大方便市民及游客出行。出租：海口的出租车主要有马自达、捷达、夏利等车型，起步价3公里10元，“夏利”、“捷达”、“马自达”1.8元／公里，新款“捷达”车、“桑塔那”2元／公里。 小贴士：海口的出租车都可以还价，一般市区内是10元，如果不跳表的近距离，可以把“夏利”价格还到8元，通常表计15元的价格，可以还到10元。如果事先和司机谈好价钱就不用担心绕路了。公交：在2003年，海口市公共汽车公司购进首批空调大巴“共速达”投入线路，受到市民欢迎。随后海口市公交系统开始大规模换装空调大巴，近年还购进“星动力”绿色环保空调大巴。这些新换装的大巴与原来旧公交车相比，更为美观大方，无论舒适度与服务种类质量均大幅提高。海口市公共汽车公司还增开了多条新线路，包括许多城乡支线，以方便市民出行。现在海口市的公交车均为空调大巴。市内公交一般价格是1元，从市内去美兰机场价格是5元海口特色餐馆明润海鲜排档(三亚湾店) ：“挺有名”的海鲜大排档。东西“非常新鲜”，尽管做法“比较单一”，但口味仍然“不错”。价格也相对“公道”，这种“买卖海鲜和加工海鲜相分离”的方式，多少令外地游客感到“放心些”。用餐环境不说也罢，但三亚湾店地理位置很好，“视线所及就是美丽的海景”，颇为享受。春园海鲜广场：“市场形式的大排档总汇”。在前面挑好“加工海鲜”的大排挡，再去后面的小市场“选买海鲜”。品种“相当丰富”，而且“活蹦乱跳”的，“非常新鲜”。做法相对“简单了些”，主要都是“打边炉”，口味重的可以“加料炒”。就餐场面“极为壮观”，“各色人等往来穿梭其间”，“很有当地特色”。红树林度假酒店泰国餐厅：据说是三亚“最好的”泰国餐厅。咖喱和乐蟹是厨师长的招牌，“超级美味”又很“下饭”；冬荫功汤里面有“好多”的虾仁和蘑菇，“香浓”的滋味令人怀念；泰国红宝石浸润在“乳白色”的椰汁中，“晶莹剔透”地闪着“红光”，如此“漂亮”的甜品，口感也很“清爽”。装修么，就是东南亚风格，色彩“鲜艳明快”。海口酒店宾馆海口金银岛酒店：海口金银岛酒店位于海口市蓝天路16号，是一家四星级豪华商务酒店。酒店设施设备配套齐全，拥有豪华客房、大堂吧、特色中餐厅、咖啡厅、大、中、小型会议室、多功能宴会厅、商务中心和精品商场等。酒店紧临省 *** 办公大楼，地理位置优越，交通便利，到家乐福、第一百货、DC商业城、明珠广场等仅需步行10至20分钟，到美兰机场也仅需20分钟车程，入住酒店您将见证海口城市中心的发展。海口国际金融嘉柏大酒店：海口国际金融嘉柏大酒店座落在中国海南岛省会——海口；海口国际金融嘉柏大酒店是中国银行投资兴建的现代化涉外酒店，坐落在海口市繁华的商业中心，楼高二十二层，设有各类客房234间、中餐厅、咖啡厅、欧陆餐厅、美食广场、多功能厅、商务中心和康乐中心。商务活动或观光旅游极为便利。作为海南省首家国际标准四星级酒店，海口国际金融嘉柏大酒店以其温馨、优雅的环境和优质的服务迎接您的光临。海口六合大酒店：海口六合大酒店是按照四星级标准投资装修并经营管理。集餐饮、住宿、休闲娱乐、会议培训等服务项目为一体的多功能商务酒店。 海口六合大酒店位于海南省海口市和平南路35号，地处海口市经济文化中心，距海南省委、省 *** 及相关主要 *** 部门只有十分钟车程。距海口美兰国际机场仅三十分钟车程。交通便利，位置优越。海口注意事项装备注意事项：1、背囊尽量选取透气性好的。衣服要带吸汗、透气、易干的，且不要带太多，晚上可以洗衣服，第二天一定干。如果是冬天，尽管天气暖和，最好也带件外套。 2、海南岛紫外线辐射很强烈，要带好墨镜、高指数的防晒霜和遮阳伞，最好还准备些预防中暑、肠胃疾病的药品和防蚊虫叮咬的药水等。3、游泳用具泳衣、泳帽、水镜一定别忘了带。夜间逛街注意事项：1、夜间逛街时注意，有向你发放旅游及机票信息卡片的人，千万不要答茬，更不要向其购买机票或参加旅游团，以免上当受骗。 2、海口的商店一般在晚上10点半关门，上街时最好不要带有明显旅游标志的物品。 3、牢记住宿酒店的名字，迷路了可以打的士，用普通话说明酒店名字，并事先讲好车费十元钱，因为在海口市内，大部分酒店十元钱都可以到了。吃海鲜注意事项：1、吃海鲜时，适量喝点白酒和米醋，但吃海鲜不宜喝啤酒，因为食用海鲜时饮用大量啤酒会产生过多的尿酸从而引发痛风。 2、吃海鲜后，一小时内不要食用冷饮、西瓜等食品，且不要马上去游泳； 3、海鲜富含高蛋白，容易对蛋白质过敏的人请不要贪食，有时会引起海鲜中毒。4、热带水果不要贪吃，特别是芒果、菠萝吃多了很容易上火。5、空腹不能吃菠萝、杨桃。特别是有糖尿病的人更不能吃杨桃，会有生命危险。6、椰子有青椰、黄椰、红椰，红椰最好，黄椰。椰子以正午摘的最甜，而椰子水滴在衣服上会使衣服变色，很难洗干净。机场小贴士：根据“禁止旅客携带液态物品乘坐国内航班的新规定”，乘坐国内航班的旅客一律禁止随身携带液态物品，但可办理托运，旅客携带液态物品如海南特产椰子、矿泉水等都须按规定办理托运，不可随机携带。祝你玩的愉快 你去南星办了吗？怎么样啊？ 不知道南星办是什么地方？能说清楚些吗？